深圳城市心脏的福田区，在近几年的实践中，突破了城市中心区发展中的空间、增长、功能、人居、生态等“五个极限”，集中展现了深圳的困惑、深圳的突围。福田并非提供了一劳永逸的完美方案，而是在与“不完美”共舞的过程中，诠释了深圳的城市精神
文｜特约撰稿人 牧城 《财经》记者 孙颖妮
编辑 | 王延春
2026年APEC（亚太经济合作组织）峰会花落深圳。
被选中成为新的APEC之城，深圳并未因外界的关注而改变自己的节奏。晚上9点，《财经》记者从福田区香蜜公园的咖啡座向东望去，快速路的车尾灯连成一条红色的河流，路旁深圳国际交流中心的工地依然一片繁忙，高耸的楼体上灯火通明，焊枪闪烁，货车穿梭……工地的南北两个方向，昔日热闹的食街和游乐设施不久前拆除，一片超过1.2平方公里的巨大空地已整备完成；再远处，600米高的平安大厦和周边的摩天大楼鳞次栉比，办公楼内透出的灯光将楼群装点成一座座闪耀的晶簇；平安大厦南边不远，设计日通关30万人的新皇岗口岸大楼建设进入尾声，工人们晚间也还在忙碌，楼下超过50万平方米的货检场已经停止使用，未来将建成河套深港科技创新合作区的协同创新园区。这座城市轰鸣着不知疲倦地前行。
展开剩余92%中国APEC第三城，意味着深圳正从经济特区迈向综合性功能城市。临近“十四五”末的成绩单已出炉——12月18日广东省政府新闻办“十四五”成就第九场新闻发布会显示，深圳已跃升为中国工业第一城、外贸第一城、研发投入强度第一城、专精特新“小巨人”第一城、一线城市年平均经济增速第一名。
而几年前，坊间还在探讨，空间不足、成本高企、过度拥挤对这座城市带来的制约甚至窒息；20年前，一篇关于深圳“被谁抛弃”的长文，更是在刚刚兴起的互联网掀起轩然大波——产业空间不足、成本太高、居住拥挤、医疗教育不足、企业大量外迁，当时被认为是深圳被“抛弃”的理由。
不过今天，这些讨论似乎已淡出，连地处城市中心的福田区都整备出大片的待建地，周边的南山、龙华、龙岗、光明、坪山……更是有新的大片产业园区拔地而起，有成片的空地整备完成。这些是否意味着，“空间不足”这一页已经翻过去，深圳发展的种种“极限”是否已被打破？这些突破能够带来哪些启示？
每一座城市的版图中，中心城区往往最早成长，也可能最早触及增长的极限。《财经》把目光聚焦到了深圳城市中心——福田区。
年纪不大的“老城区”
城市和人一样，都会经历诞生、成年和老去。只不过，就深圳这座年轻城市的中心区而言，福田“成长的烦恼”似乎来得太早。“建区才20多年，就被认为是老城区了，不知道是不是因为深圳的脚步实在太快。”福田区一位领导回忆道，他2016年刚到福田任职时，福田刚刚建区26周年，尽管拥有很多的荣耀和辉煌，被认为是“首善之区”，但已经呈现高度建成区的状态——土地资源几乎“无地可用”，基础设施建设“趋于饱和”，重大项目严重缺乏，固定资产投资面临“断崖式”下跌，经济增速也开始连年落后于全市平均水平，GDP（国内生产总值）从全市第二落到全市第三。“发展要题材缺题材、要空间缺空间、要项目缺项目、要增长缺后劲。”他苦笑着摇了摇头。
“‘十二五’‘十三五’期间，腾讯、大疆、顺丰、汇川技术、海能达，一批福田区培养起来的优秀企业纷纷迁出，甚至连金融机构也出现异动迹象。那个阶段的企业异动，给经济增长和城市建设都带来了不小的压力，主要没有空间了，企业为了扩大发展，不得不去空间更足的地方。”福田区企业服务中心负责人叶伟强对《财经》回忆道。
除了空间不足和企业异动，让福田班子揪心的，还有不少社会和民生领域的“痛点”。
“为了孩子上个好小学，提前三年租房‘蹲学位’成了不少家庭的标配。”数据显示，福田区的学位供需矛盾一度接近临界点——2012年至2016年，这个区平均每年新增学位需求超过3000个，而到了2018年、2019年，这一数字激增至每年超7000个，缺口比例高达31.8%。“孩子没书读就是天大的事。我们跟家长感同身受，也一样心急如焚。”福田区教育局局长王巍表示。
“家人突发急症，当时第一反应往往是往省里或者北京、上海的大医院送，总觉得那里更放心。”这背后，折射出深圳福田优质医疗资源的紧张——高水平医疗机构不足、医护人员短缺，让市民对“家门口”的医疗信心不足。
“抬头是‘一线天’‘握手楼’，脚下是湿漉漉的狭窄巷道”，穿行在上下沙、岗厦村、福田村等城中村，市民这样的顺口溜道出了福田居住环境的窘迫。
空间、产业、民生、社会治理等多条线的压力袭来，无论在外界看来，还是内部自我审视，福田仿佛都已经被“逼上梁山”，退无可退、进而无路。
城市空间的“极限”与突围
站在深圳城市中轴线上的莲花山顶俯瞰福田中心区摩天大楼群，多年来已是游客打卡和了解深圳的一个“固定节目”。在这里能感受到深圳的活力和一幅似乎已趋完成的城市画卷：楼宇的矩阵严整有序，道路的网络细密规整，浓绿的山体和公园点缀其间——一切似乎都很完美，但问题是一切仿佛都已凝固——城区的图纸几乎看不到留白。
“城市要有新的发展，空间突围就是必须打好的第一仗。”福田区住建局党组书记李新伟说，“十二五”末期，福田存量用地面积不到1平方公里，2015年、2016年，全区连续两年无挂牌用地。土地，这一因土地拍卖“第一槌”而点燃发展引擎的最原始燃料，在这里似乎率先燃尽了。
但“十四五”这五年，福田土地出让达到2.75平方公里、实现倍增，目前少有人提“空间不足”的问题了。从几乎“无地可用”到打破“空间约束”瓶颈，福田区如何做到？
“穷尽政策、穷尽资源、穷尽办法，打赢空间突围攻坚战。”李新伟表示，城市空间依靠增量外延式扩张，对福田这个高度建成区而言早就不可能了，唯一的出路就是依靠“存量优化”，而且要因地制宜，针对不同片区“对症下药”，综合运用城市更新、土地整备、棚改等模式，施行一套复杂而精巧的“空间外科手术”。
在深圳河畔，皇岗口岸曾经是亚洲最繁忙的陆路口岸，货柜车常常排出数公里长龙。如今，这里正是通过土地整备实现功能蜕变，货检功能正式取消，曾经的喧嚣渐渐安静下来，也为城市释放出珍贵的大片土地。这片土地也有了新使命——建设河套深港科技创新合作区的“协同创新区”，建筑面积将超过180万平方米，相当于原来的33倍。河对岸，香港园区几栋崭新建筑即将投入使用，昔日的滩涂已蝶变为一座座崭新的科创楼宇。这个片区的空间“突围”，不仅为福田开拓了新天地，也为香港这座同样进入“极限”的城市提供了新的可能性。
如果说皇岗口岸是“功能置换”，华富村则是“破茧重生”。
在深圳中心公园与笋岗西路交会处，外立面如花瓣渐变的“湾区智慧广场”正向上生长。很难想象，几年前这里还是海砂墙体渗漏、结构老化的老旧住宅区。华富村东西区是深圳市首个按棚户区改造政策实施的旧住宅区项目，被誉为“深圳棚改第一村”。自2018年起，40栋2800余套建于上世纪80年代末的楼梯房陆续拆除，片区被重新规划为人才房、回迁房、产业空间和学校，实现功能与空间的彻底重塑。“之前修修补补已无法回应居民对安全和品质的根本需求，整体重建是最好的出路。”华富街道办事处主任郑湘涛说。2023年9月，华富村东西区项目完成回迁交付，除了交于政府配置的人才房，新建的12栋住宅全部还给居民，没有一栋用于对外销售。郑湘涛表示，“这里已是深圳环境最好的小区之一，从住宅楼的楼上往下看，风景非常漂亮。”
香蜜湖的蜕变，则是“城市更新+土地整备”的实践样本。
这片深圳中心区唯一集中连片的用地，曾是一代深圳人的集体记忆——亚洲最高的摩天轮、世界最长的水上过山车、烟火缭绕的美食街和汽车城。“那时候我刚参加工作，常来这里吃夜宵。”负责香蜜湖国际演艺中心建设的深圳市建筑工务署工程设计管理中心副主任肖遇春回忆说，“单位很多同事的婚礼都在这里举办，香蜜湖是我们生活中一个重要的节点。”但经过20年“野蛮生长”，片区功能已不适应城市发展需要。历经数十轮土地权利人谈判、商户协调，最终依法依规梳理出“城市更新＋土地整备”的最优路径。推土机进场，临时建筑化为一片瓦砾，取而代之的是深圳国际交流中心、国际演艺中心、金融文化中心等崭新的地标建筑。香蜜湖不再仅是美食地标，更将成为功能复合的“城市会客厅”。
大片区开发，有城市更新、土地整备、棚改“集火猛攻”，然而，对于城市小块土地利用，福田也有不一样的“巧思”。
“传统的学校规划建设，从找地开始，设计、施工，最短也要三年，家长、孩子和我们都等不及，唯有走出一条新路。”王巍表示，在极端条件下，逼出了学位供给“双十工程”，穷尽一切办法拓展学校用地，充分利用城市边角、小块闲置用地，采用创新建筑技术，一次性启动建成八所高科技预制学校，将建设周期从三年至五年缩短至三个至五个月，当年就新增1万个学位以上，既盘活了小块土地，也成为以空间高效利用，破解教育供给难题的案例。“现在我们的主要目标已经不是‘有学上’，而是‘上好学’‘好上学’的高质量教育。”王巍说。
不仅学校，社区健康服务中心、保障性住房、绿道等民生设施，“十四五”也较“十三五”实现了倍增，甚至超过了前十年之和（见图表）。
这些城区“蝶变”的背后，是中心区一次次“破茧”的艰难。每一片区更新、每一栋违建拆除，都要面对复杂的利益关系、长期存在的历史遗留问题，以及利益相关者难以改变的守旧观念。这些背水一战、开拓空间的故事，也成为深圳这座土地稀缺的城市不断突围的一个“缩影”——从当年前海、后海数十平方公里级的填海造陆，到如今罗湖将255万立方米的玉龙填埋场“垃圾山”连根拔起——正是一次次突围，才有了深圳发展空间的一次次拓展，发展能量的一次次迸发。
CBD的产业“逆袭”
2025年11月12日，《深圳特区报》一则报道像投入湖面的石子，在本地财经圈搅起波澜——《区势｜深圳各区前三季度GDP出炉：福田增速领跑，南山剑指“万亿城区”》。人们逐字核对深圳各区的成绩单，福田区再度坐上了增速头把交椅。很少有人会忘记，“十三五”时期的福田，曾深陷发展低谷：从此前经济总量长期占据的第一、第二，滑落至第三，经济增速更是持续落后于全市平均水平。这座承载深圳核心功能的成熟CBD，在不到十年，打破了被动局面，重回强势。
梳理福田“十四五”以来的发展轨迹，有一项数据可以看出端倪——工业对GDP的贡献率从“十三五”时期的2.9%提升到了13.2%。这组数字背后意味着：一个以金融、商贸为核心标签的CBD，长出了工业筋骨，并形成了“第二增长曲线”。
《财经》记者到深圳最早的工业区——八卦岭工业区的中厨大厦（原名为“中厨大厦”）采访了解到，这座始建于1991年的七层工业厂房，在2020年前已从当年劳动密集型企业和小型作坊，转为家居卖场，产业附加值低，空间利用率低，业态也难以为继。
现在走进改造后的中厨大厦，看到原本零散的厂房引入存储芯片领域龙头企业德明利，重构为适配芯片封测、存储模组制造的标准化空间，研发、生产和测试在同一栋楼内形成闭环，成为城市中心区的智能化“黑灯工厂”，并带动产业链加速集聚。建成后的德明利生产基地2024年产值达25亿元，2025年1月-10月产值已超过50亿元，成为福田区半导体与集成电路产业集群的关键节点。
“旧工业区同样能长出新的制造。中厨大厦项目为福田推动空间重构、实现产业裂变提供了一个可以复制的‘福田方案’。”福田区科技和工业信息化局副局长吴强军表示。
中厨大厦的转型得益于福田近年来实施的三轮供给侧结构性改革“倍增计划”的结果，这一改革从空间、资金、技改等方面加大要素投入力度。“倍增计划”背后更深刻的是，福田于2017年出台的全国首个区县级《现代产业体系中长期发展规划》，明确了“CBD”迈向“CBD+科创区”的战略。
“中厨大厦改造的案例只是福田向‘CBD+科创区’转型的一个缩影。”吴强军说。九年深耕，福田经济土壤已然发生“质”的变化：近三年每年新增一个新质千亿级集群，形成新能源、智能终端、软件信息服务业三大千亿级新质产业集群，生物医药、半导体两个百亿级新质产业集群产值实现倍增。GDP增速在2019年首次“逆袭”，反超全市平均水平，2020年经济总量重返全市第二，2021年增速达到8.9%。2022年、2023年在疫情影响下经济增速有所回落，但在低谷之后迅速修复，2024年恢复至5.1%。2025年前三季度更是达到9.3%。
放大来看，深圳早年以“三来一补”起家，硬科技根基扎实，素有“硬件之都”之称。近年来，深圳在一次次产业转型中，将产业科技与产业金融深度融合，“在‘硬科技’基础上叠加‘硬金融’赋能”，形成“硬科技+硬金融”双料中心。而福田从金融商务业态集中的CBD到“CBD+科创区”的产业逆袭，正是这一“双料中心”典型的样本之一。
“高密度”下的宜居挑战
“当街道完全被车轮占据，城市是否只剩下通勤功能？”这是美国知名交通规划学者珍妮特·萨迪-汗站在纽约时代广场前的质疑。这一发问，源于她在2007至2013年间，作为纽约市交通管理专员主导的街道革命。后来也浓缩成一本书——《抢街》。它不仅是一个改造记录，更是一封写给未来城市的“倡议书”。
而这份倡议如今在深圳，得到了生动的回响。正如书中所倡导的，当街道与空间从车轮中解放，它们便会焕发出作为城市客厅的活力，也能打造出市民除居住、工作外的“第三公共空间”。
周末上午10点，香港的陈峰带着妻儿穿过福田口岸。他们的目的地不是商场，而是莲花山公园的山顶广场。一家人登山游玩后，去商场吃饭的路上，他们并未被旁边皇岗路的车流阻隔，而是踏上一条繁花点缀的空中连廊，在车流的上空舒舒服服走出公园。这条被称为“幸福廊桥”的二层通道如宽阔的丝带，将莲花山与深业上城商场无缝连接。几分钟内，都市与自然场景完成了奇幻转换。“这里和香港很不一样。”陈峰的孩子趴在连廊的玻璃护栏上，指着下方如玩具般的车流。
深业商管董事长钟革惠对《财经》说，“这里周末人潮涌动，最高客流量峰值可以达到20多万人一天。”每个周末，都有背着双肩包，带着一家老小的香港人汇聚此地，这里的酒店、餐厅、娱乐、健身等配套是一条龙一应俱全。“我们有针对外国人、香港人的英文菜单、粤语菜单、微信支付、国货免税店等等，大疆无人机老外很喜欢。”福田的深业上城，长期位于高德“扫街榜”深圳前三名。传统的商圈往往是被快速路环绕的孤岛，而福田的深业上城却通过空中连廊与慢行系统，主动“缝合”了莲花山公园的广阔绿意，让人们得以在自然与都市之间转换。每当夜幕低垂，这里便成为俯瞰城市灯火的绝佳地点，一场璀璨的灯光秀在天际线铺展。
深圳的“山海连城、五园连通”计划，系统地将笔架山公园、莲花山公园、中心公园、银湖山公园、梅林公园连接起来，编织一张覆盖全城的绿色网络。现如今，在福田仅78.66平方公里的土地上，分布着138座公园，平均每平方公里拥有约1.75座公园，公园绿地基本实现500米半径全覆盖。绿廊如同城市的“绿色血管”，让“在繁华中心漫步山林”成为可能。
“公园+商圈”的热闹是福田宜居的鲜活注脚，而在街巷随处可见的“美好生活空间”，彰显着这座城市对普通人生活的关爱。
据了解，在深圳上步路边，有一片曾被废弃的地铁施工隔离带。去年春天，它悄然变身为一个“童话角落”：蓝色的滑梯、黄色的公益琴房、挂满攀爬网的树屋……这并非个例，而是福田“童乐福田计划”的一部分——通过多部门协同，一年时间打造了141处亲子活动空间，实现全辖区居民小区500米范围内儿童游乐设施全覆盖。这些空间没有围墙，也不需要预约，每天傍晚成为“聚拢人气”的几代人的相处之地。
凌晨1点，福田文体中心的24小时自习空间依然亮着灯。福田寄望为年轻人营造一个追梦与安顿心灵的空间。福田区在文化馆内打造了全国首批24小时自习空间——每个深夜，都有一盏灯为市民点亮。这里不仅是自习室，也有讨论区、交流区，配备无线充电、自助借还书、扫码打印等设施，扫码预约即可使用。自运营以来，累计服务市民约17.2万人次。它不是网红项目，却为奔忙于生活的年轻人点亮了一盏温暖的灯。
从福田CBD一路往南骑行25分钟，就可以来到福田红树林自然保护区，这是全国唯一位于城市中心腹地的国家级自然保护区。这片湿地不仅是诗意栖居的象征，更是福田生态治理成效的鲜活见证。红树林记录在册的候鸟种类，已从2021年的160种增长至2025年的273种；近年来城区空气质量优良率稳定在98.4%的高位……福田因此成为全国唯一获评“国家生态文明建设示范区”的大城市中心城区。
城市的“高度”与“温度”
在深圳福田中心区，矗立着600米的平安金融中心。据了解，这座高楼连续多年经济效益和单位产值领跑全国，它既是物理空间上的高度，也象征着城市发展的高度。站在平安金融中心116层的云际观光层，脚下是近乎模糊的风景。玻璃幕墙外，楼群如水泥森林，在暮色中逐渐亮起光点；街道缩略成发光的毛细血管，车流是其中缓慢移动的细胞。
晚上9点，平安金融中心楼下的快递员李泽宇投完最后一个快递，熟练地骑着电瓶车来到附近的益田大厦，在一台亮着灯的机器面前驻足、选品、扫码、取物，一套动作行云流水般自然。柜门弹开，一份面包被取出，包装盒上印着“福田食物银行”几个字，在路灯下泛着点点暖光。
实际上，这样的24小时“食物银行”在福田的小区、商超角落默默竖立了三年半。直至近日，一则关于福田区24小时“食物银行”的视频在网上迅速爆火，引起民众的关注点赞。其中的数据显示，近三年，食物银行累计收到捐赠食物48.4万余份，惠及48.4万人次，节约食物约195吨，减少碳排放约390吨。
从平安金融中心所在的CBD往北，《财经》记者来到梅林一村。这个片区没有太多高楼，更多的是一座座低矮的小区。梅林一村社区党群服务中心的楼前，摆满了棋牌桌，许多老人在这里下棋聊天；几步之外是社区食堂，不用携带手机，刷脸即可结算。书画室、琴房、公益健身房嵌在同一栋楼里，把“吃、学、乐、养”压缩在极简的空间，构成另一种城市烟火图景。
梅林一村的负责人告诉《财经》，一座城市真正的“高度”，或许从不单纯以摩天楼的尺度来衡量，而更在于它能否在高楼林立的同时，弯下腰来，为那些支撑着这座城市的大多数老百姓留一份烟火气。“温度并非高度的反面，当高度与温度能在同一片土地上共生，城市才可能超越物理的极限。”
“回头看，福田这几年的实践，在不知不觉中，突破了城市中心区发展中的‘五个极限’：突破了‘增长的极限’，回答了高度成熟经济大区能否实现较高速度持续增长的命题；突破了‘空间的极限’，回答了高度建成区是否必然面临空间匮乏的命题；突破了‘功能的极限’，回答了金融商务区能否打造科创中心的命题；突破了‘人居的极限’，回答了高密度城区能否保持宜居的命题；突破了‘生态的极限’，回答了高度发达经济体能否保持生态环境可持续的命题。”福田区委书记黄伟概括。
福田的实践并非提供了一劳永逸的完美方案，而是展示了一种城市能力：与“不完美”共舞。面对不完美，在不断突围中，破茧新生，这或许是福田对深圳城市精神的一种诠释。
如今，福田处在新质生产力“成长期”，承载高质量发展的各大片区仍处于大规模建设前的“攻坚期”，许多城中村、老旧小区还处在等待更新的“筹备期”。记者眼前的香蜜湖片区，还是一片片建设工地，黄土和沙石堆积……挑战还在路上。
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